Domande frequenti

Dopo un lungo calo tra il 2008 e il 2016, il mercato immobiliare italiano si è stabilizzato e attualmente è di nuovo in leggera crescita (2-3% all'anno, con un aumento previsto di 3-4% per il 2026). Ciò suggerisce che il mercato ha superato il suo minimo e che esiste un potenziale di mantenimento del valore e di crescita nel medio-lungo termine. La cultura, il clima e la qualità della vita unici nel loro genere garantiscono una domanda internazionale continua e in crescita, che mantiene il mercato stabile nel lungo periodo. Le grandi città e le regioni più popolari rimangono hotspot. L'offerta in Italia è ampia, con oltre 1 milione di immobili in vendita, e le opportunità non mancano. Se desiderate maggiori informazioni sulle prospettive e sui prezzi dei m2 in città o regioni specifiche, fatecelo sapere. Possiamo fornirvi i relativi report.

Sì, l'acquisto di un immobile in Italia comporta alcuni rischi. Rischi di cui spesso noi olandesi non siamo consapevoli.

Ad esempio, capita che un immobile offerto in vendita non corrisponda completamente alla registrazione nel catasto. Una piccola discrepanza, come l'assenza di una parete (intermedia) in una camera da letto nella registrazione catastale - mentre in realtà è presente - può già avere delle conseguenze. In una fase successiva, l'acquirente potrebbe essere obbligato a risolvere il problema. Questo può essere fatto facendo registrare la modifica nel registro fondiario, utilizzando una geometra, che comporta costi ed eventualmente multe. In alcuni casi, l'acquirente deve addirittura modificare l'immobile per farlo corrispondere nuovamente ai dati catastali.

L'agente immobiliare in Italia può servire sia gli acquirenti che i venditori ed è considerato un esperto che stabilisce la mediazione (mediazione). L'agente immobiliare italiano (agente di affari in mediazione) è una professione legalmente protetta. Per esercitare la mediazione immobiliare, l'agente di affari in mediazione deve essere iscritto nel registro REA. Solo i mediatori autorizzati possono svolgere attività di mediazione e percepire commissioni. In Italia, il mediatore agisce normalmente come agente di compravendita.
Il broker partner di MijnHuisinItalie è un broker autorizzato e iscritto al registro REA.

In Italia, il broker è un mediatore legalmente autorizzato (‘mediatore’), iscritto al registro REA. Solo i mediatori autorizzati possono svolgere attività di mediazione e percepire commissioni. Possono lavorare contemporaneamente per entrambe le parti, purché svolgano correttamente la mediazione.

In Italia, il venditore non è tenuto a concedere l'esclusiva a un solo agente immobiliare. Di conseguenza, un immobile può essere offerto da più agenzie immobiliari.

Sì. La legge italiana conferisce a un agente immobiliare autorizzato, in qualità di ‘mediatore’, il diritto di applicare una commissione sia all'acquirente che al venditore. Quindi, come acquirente, pagherete la commissione al mediatore o, se scegliete la nostra guida, a MyHomeinitalia.

Sì, è possibile. Tuttavia, è importante che il primo contatto avvenga con l'agente immobiliare venditore. Se lo contattate voi stessi, anche solo per fare qualche domanda su un immobile, l'agente immobiliare venditore vi considererà un suo cliente e vi addebiterà la commissione d'acquisto. In questo caso, potreste pagare una doppia commissione (all'agente immobiliare venditore e a MijnHuisinItalie). Può anche accadere che l'agente immobiliare venditore si rifiuti di collaborare con l'MijnHuisinItalie.
Per questo motivo ci accordiamo sempre prima sulla possibilità di una cooperazione collegiale.

In questo caso, contattiamo l'agenzia immobiliare venditrice. Se lo contattate voi stessi, l'intermediario diventa automaticamente il vostro intermediario e vi addebiterà una commissione. Questo può comportare costi doppi o rendere impossibile la guida da parte di MijnHuisinItalie. Se siamo noi a prendere il contatto iniziale, spesso possiamo concordare una partnership in cui agiamo come vostro agente di acquisto.

Probabilmente sì, una volta acquistato un immobile tramite lui/lei. Un agente immobiliare italiano può lavorare come mediatore per entrambe le parti. Una volta che li avete contattati voi stessi, vi considerano un loro cliente e possono addebitare una commissione d'acquisto al momento dell'acquisto. Pertanto, è preferibile che siamo noi a fare il primo passo.

Un agente immobiliare autorizzato in Italia:

o Formazione ricevuta,
o superato l'esame,
o è registrato nel registro REA.

Le agenzie immobiliari non accreditate non sono autorizzate ad addebitare commissioni e a mediare. Questo vale anche per gli stranieri che cercano di vendere un immobile in Italia.
Il broker partner di MijnHuisinItalie è un broker autorizzato ed è iscritto al registro REA.

A volte è possibile farlo, ma è bene ricordare che:
- doppi costi (commissione al broker italiano e a noi),
- eventuale rifiuto di collaborazione da parte dell'agente immobiliare venditore. Se avete visionato l'immobile tramite un'agenzia immobiliare italiana, questa ha diritto alla provvigione sull'acquisto.

Il processo di acquisto di un immobile in Italia consiste in:

1. Fase di offerta - spesso con assegno o deposito.
Contratto di vendita (preliminare).
Trasferimento di proprietà autenticato.

Per firmare un contratto d'acquisto è necessario un codice fiscale italiano. Possiamo richiederlo alle autorità fiscali italiane, ma potete anche procurarvelo da soli tramite il sito web dell'ambasciata italiana.

Nel contratto di acquisto, il venditore garantisce che la casa soddisfa tutti i requisiti legali e catastali e deve dimostrarlo al notaio. Per una maggiore garanzia, è possibile far redigere una relazione sullo stato italiano da un geometra. Mijnhuisinitalie può organizzarlo per voi.

MijnHuisinItalie vi guiderà durante l'intero processo: dalla prima visione al trasferimento notarile. Conosciamo tutti i requisiti legali e pratici e vi aiuteremo in tutto il processo di acquisto in Italia.

I pagamenti vengono solitamente effettuati tramite:

o un acconto (caparra confirmatoria) con il contratto di acquisto,
o pagamento del saldo presso il notaio.

Tradizionalmente, ciò avviene attraverso assegni circolari garantiti, ma sempre più spesso attraverso il conto fiduciario del notaio.

Oltre al prezzo di acquisto, l'acquirente paga:

1. Imposta di trasferimento (seconda casa = 9% del valore catastale / prima casa = 2% del valore catastale) in caso di costruzione esistente (vedi FAQ per maggiori dettagli); o IVA (10% del prezzo di acquisto in caso di case ordinarie. Se si tratta di una seconda casa e 4% se si tratta di una prima casa) e 22% in caso di case di lusso) solo in caso di nuove costruzioni, fino a 4 anni (vedi FAQ per maggiori dettagli)
   
   
2. Imposta catastale, imposta di deposito e imposta ipotecaria (in caso di costituzione di ipoteca),

3. Commissione notarile (1-2%)
   
   
4. Commissione di intermediazione (3%)

Le tasse fisse (imposta ipotecaria (se viene costituita un'ipoteca), imposta catastale e tassa di archivio) non superano una stima di 500 EUR. Le spese esatte dipendono da vari fattori.

Quando si acquista una seconda casa, oltre al prezzo d'acquisto si devono considerare anche i costi 7-10%.

Prima di fare un'offerta, vi illustriamo chiaramente una panoramica dei costi previsti.

L'imposta di registro da pagare viene calcolata sul valore catastale di un immobile. L'ammontare del valore catastale si basa sulla ‘rendita catastale’ (che si trova in catasto) moltiplicata per un fattore. Per le case esistenti in Italia, il valore catastale ammonta in media tra il 30-40%% del prezzo di mercato o del prezzo di acquisto. Ci sono grandi differenze tra le varie regioni d'Italia.

Aliquote dell'imposta sui trasferimenti:

• 2% del valore catastale - per una prima casa (prima residenza) al momento dello stabilimento come residente.
• 9% di valore catastale - per una seconda casa.

Esempio di calcolo: acquisti una seconda casa di €300.000 con un valore catastale di €105.000. L'imposta di trasferimento del 9% di €105.000 è quindi pari a €9.450 (che corrisponde al 3,15% del prezzo di acquisto).

Ai terreni agricoli si applicano regole e aliquote distinte. Di solito, l'aliquota è 15% sul prezzo effettivo o sul valore minimo regionale di mq.

Sì, anche in Italia l'imposta sugli immobili (IMU) deve essere pagata annualmente al Comune. L'imposta può essere paragonata alla Onroerende Zaak Belasting (OZB) olandese.

Per la prima residenza, a condizione che si tratti di un'abitazione principale, è prevista un'esenzione da questa imposta. L'immobile deve quindi essere un'abitazione principale, il che significa che i membri della famiglia vi sono ufficialmente registrati. L'esenzione si applica alla maggior parte delle categorie catastali. Tuttavia, l'esenzione non si applica ad alcune categorie di abitazioni di lusso (A/1 Abitazioni di tipo signorile, A/8 Ville e A/9 Castelli e palazzi di eccezionale valore storico o artistico). Le prime case che rientrano in una di queste categorie sono comunque soggette all'IMU, ma con un'aliquota ridotta e una detrazione fissa.

Per un secondo immobile si deve pagare l'aliquota IMU ordinaria. La base per il calcolo dell'aliquota IMU è la rendita catastale di un immobile. I proprietari di immobili privati hanno solitamente a che fare con le categorie A (case) e C (annessi) e con i terreni. Il calcolo dell'importo da pagare si basa sulla Rendita catastale (un valore della ‘rendita’ dell'immobile registrato al catasto). Questo valore deve essere aumentato di 5% e poi di *160 * l'aliquota del comune.

L'aliquota IMU finale è mediamente compresa tra 0,46% e 1,06% del valore catastale dell'immobile. Ad esempio, una seconda casa con un valore di mercato di 200.000 euro può produrre una valutazione IMU annuale di 500-1.000 euro.

De IMU belasting dient twee keer per jaar te worden betaald, 50% op of voor 16 juni en 50% op of voor 16 december.  In de meeste steden krijg je geen uitnodiging tot betaling van je eigendomsbelasting. Je moet er dus zelf aan denken.

Le norme in materia di edilizia e ristrutturazioni sono molto severe in Italia. Tutti i lavori esterni richiedono un permesso. All'interno è possibile fare di più, ma gli impianti (elettrico, idrico, di riscaldamento) devono rispondere a rigide certificazioni. Se si cambia la pianta, le planimetrie catastali dovranno essere aggiornate. È quindi sempre necessario rivolgersi a specialisti locali.

Per i lavori all'aperto quasi sempre. Per i lavori all'interno, a seconda della natura del lavoro. Requisiti specifici si applicano, tra l'altro, alle camere da letto e ai bagni. Le planimetrie catastali devono sempre riflettere la situazione attuale, vedi anche i rischi nascosti.

Dipende dalle normative locali. Un piano di ampliamento deve sempre essere presentato al comune e in questo caso è necessario coinvolgere un geometra per presentare il piano. Mijnhuisinitalie può mettervi in contatto con un geometra.

Nella maggior parte dei casi, sì.

Dal 1° gennaio 2025 si applicheranno nuove regole per le locazioni turistiche, tra cui:

- Un numero CIR (Codice Identificativo Regionale) o numero CIS obbligatorio. Si tratta di un numero di registrazione unico per gli affitti turistici (di breve durata). Questo numero si ottiene tramite una notifica ufficiale al Comune attraverso una Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA).

I requisiti per gli affitti brevi sono ulteriori:

- menzione del numero CIR o CIS in tutti gli annunci pubblicitari,

- soddisfare i requisiti dell'etichetta energetica e della sicurezza antincendio,

- Gli ospiti devono essere registrati e in alcune regioni è previsto un check-in personale obbligatorio (i lucchetti non sono ammessi ovunque).

Alcune città (Firenze, Venezia, Milano) hanno regole o limiti più severi sugli affitti turistici.

Sì, in Italia si devono pagare le tasse sui redditi da locazione.

La più comune per gli affitti di breve durata è la cedolare secca (aliquota fissa di 21%). L'Italia, in quanto Paese di origine, ha il diritto primario di tassare i redditi derivanti da immobili situati in Italia.

I Paesi Bassi e l'Italia hanno stipulato un accordo (trattato fiscale) per evitare la doppia imposizione.

Nei Paesi Bassi, la tua seconda casa in Italia rientra nel patrimonio della "Box 3" (Scatola 3) dell'imposta sul reddito. Comunichi il valore della tua seconda casa al valore di mercato al 1° gennaio (meno eventuali debiti, come un mutuo) come bene e paghi le tasse su un rendimento fittizio su questo patrimonio.

Poiché l'immobile italiano è già tassato in Italia (sia il reddito che l'immobile stesso attraverso imposte come l'IMU, e nel riquadro 3), i Paesi Bassi concedono uno sgravio per doppia imposizione. Lo sgravio è calcolato con il cosiddetto metodo dell'esenzione (metodo della proporzionalità). Ciò significa che non si paga l'imposta sulla parte del patrimonio del Box 3 attribuibile all'abitazione italiana nei Paesi Bassi.

In breve, si calcola l'imposta totale Box 3 nei Paesi Bassi.

Si calcola quindi quale percentuale del totale delle attività del Box 3 (attività meno debiti) è costituita dalla casa italiana.

Si ottiene una riduzione dell'imposta sulla casella 3 olandese proporzionale a tale rapporto.

Il risultato è che, in pratica, non si paga alcuna imposta olandese, o solo un'imposta molto limitata, sul patrimonio rappresentato dalla casa italiana, poiché l'Italia ha il diritto di tassazione per prima.

Per avviare un B&B, nella maggior parte dei casi è sufficiente una notifica al Comune. Tuttavia, ci sono regole che riguardano il numero massimo di camere che possono essere affittate, e queste regole possono variare da un comune all'altro.

Per avviare un agriturismo valgono regole più severe che per avviare un B&B. Per esercitare un agriturismo è necessario richiedere le autorizzazioni e iscriversi come agricoltore. Un buon commercialista italiano può aiutarti in questo.

Questo richiede sempre un'autorizzazione da parte del comune.

Se il terreno non è stato adibito a campeggio, è necessario richiedere una modifica della zonizzazione. Si tratta in genere di una procedura lunga e burocratica. processo. Le regole variano a seconda della regione e del comune.

La questione è spinosa. Molte banche non concedono mutui ai non residenti a causa delle severe norme antiriciclaggio. Contattate una banca regionale o nazionale per esaminare le opzioni, ma spesso il finanziamento nei Paesi Bassi è più semplice.

La probabilità è più alta rispetto ai non residenti, ma rimane limitata. Le banche di solito chiedono:

- un contratto di lavoro a tempo indeterminato,

- reddito stabile e dimostrabile,

- spesso diversi anni di vita in Italia (con dichiarazione dei redditi italiana).

Le banche italiane in genere forniscono finanziamenti limitati per le attività turistiche. Aspettatevi di dover fare gran parte dell'investimento con i vostri fondi.