Veel Nederlanders koesteren de droom van een (tweede) huis in Italië. Wat echter vaak wordt onderschat, is dat de fiscale behandeling van een woning in Italië sterk verschilt afhankelijk van het gebruik ervan. Het verschil tussen een ‘tweede huis’ (seconda casa) en een officieel hoofdverblijf (prima casa) kan oplopen tot tienduizenden euro’s.
De Italiaanse overheid stimuleert permanente vestiging door middel van de Prima Casa-regeling. Wie aan de voorwaarden voldoet, betaalt aanzienlijk minder overdrachtsbelasting en profiteert bovendien van lagere jaarlijkse lasten. In dit artikel leggen we stap voor stap uit wat de Prima Casa-regeling inhoudt, welke voorwaarden in 2026 gelden en waar Nederlanders extra alert op moeten zijn.
1. Wat is de Prima Casa-regeling?
De Prima Casa (letterlijk: ‘eerste huis’) is een fiscaal voordeel voor kopers die van hun Italiaanse woning hun officiële hoofdverblijf maken. Het gaat hierbij om de woning waarin je officieel staat ingeschreven en daadwerkelijk woont gedurende het grootste deel van het jaar.
Belangrijkste voordelen
- Slechts 2% registratiebelasting (imposta di registro) over de kadastrale waarde, in plaats van het standaardtarief van 9%.
- Vrijstelling van IMU (de jaarlijkse gemeentelijke onroerendgoedbelasting) voor de hoofdwoning.
- Lagere tarieven voor nutsvoorzieningen zoals elektriciteit, gas en water, omdat je wordt aangemerkt als resident.
- In sommige gemeenten: kortingen op lokale heffingen zoals afvalbelasting (TARI).
Let op: Koop je een nieuwbouwwoning van een projectontwikkelaar, dan gelden andere regels (btw in plaats van registratiebelasting). Ook dan kan de Prima Casa-regeling echter een aanzienlijk voordeel opleveren.
2. De 4 belangrijkste voorwaarden in 2026
Om misbruik te voorkomen stelt de Italiaanse fiscus strikte eisen. In 2026 gelden de volgende kernvoorwaarden:
1. Inschrijving als resident (Residenza)
Je moet binnen 18 maanden na de aankoop officieel ingeschreven staan bij de gemeente (Comune) waar de woning zich bevindt. Dit is meer dan een administratieve handeling: de gemeente controleert vaak ook of je daadwerkelijk in de woning woont.
2. Geen andere woning in dezelfde gemeente
Je mag in dezelfde gemeente geen andere woning bezitten, ongeacht of deze leegstaat, verhuurd is of als tweede huis wordt gebruikt.
3. Geen eerdere Prima Casa elders in Italië
Je mag in heel Italië geen andere woning bezitten die je eerder met de Prima Casa-regeling hebt gekocht. Heb je dat wel, dan kun je alsnog in aanmerking komen als je deze eerdere woning binnen één jaar na de nieuwe aankoop verkoopt.
4. Geen luxe vastgoed
De woning mag niet als luxeobject geregistreerd staan in het kadaster. De volgende categorieën zijn uitgesloten:
- A/1 – Luxe woningen
- A/8 – Villa’s
- A/9 – Kastelen en historische paleizen
De meeste reguliere appartementen, dorpswoningen en landelijke huizen vallen gewoon binnen de regeling.
3. Rekenvoorbeeld: hoeveel kun je besparen?
De belasting wordt in Italië berekend over de kadastrale waarde, niet over de marktwaarde. Dit maakt het voordeel vaak groter dan kopers verwachten.
Voorbeeld
- Marktwaarde woning: € 350.000
- Kadastrale waarde: € 120.000
| Type aankoop | Belastingtarief | Te betalen belasting |
|---|---|---|
| Tweede huis | 9% van € 120.000 | € 10.800 |
| Prima Casa | 2% van € 120.000 | € 2.400 |
| Besparing | € 8.400 |
En dit is alleen de eenmalige belasting bij aankoop. De jaarlijkse besparing door vrijstelling van IMU kan daar nog eens duizenden euro’s bovenop komen.
4. Valkuilen en aandachtspunten voor Nederlanders
De 18-maandenregel
Lukt het niet om je op tijd in te schrijven als resident? Dan vervalt de regeling met terugwerkende kracht. Je moet alsnog het verschil van 7% betalen, plus een boete van 30% en wettelijke rente.
Verkoop binnen 5 jaar
Verkoop je de woning binnen 5 jaar na aankoop en koop je niet binnen één jaar een nieuwe Prima Casa in Italië? Dan wordt het belastingvoordeel alsnog teruggevorderd.
Fiscale residentie
Zodra je officieel resident bent in Italië, word je in veel gevallen ook fiscaal resident. Dit kan gevolgen hebben voor:
- Inkomstenbelasting
- Vermogensbelasting
- Je belastingpositie in Nederland (emigratie en belastingverdragen)
5. Hoe vraag je de Prima Casa-regeling aan?
De aanvraag verloopt niet via een apart formulier, maar via de notaris. Tijdens het tekenen van de Atto di Vendita (definitieve koopakte) verklaar je officieel dat je aan alle voorwaarden voldoet en dat je de intentie hebt om de woning als hoofdverblijf te gebruiken.
De notaris verwerkt het verlaagde belastingtarief direct in de eindafrekening. Achteraf aanvragen is niet mogelijk.
Conclusie: van vakantiehuis naar écht thuis in Italië
De Prima Casa-regeling maakt het financieel een stuk aantrekkelijker om je daadwerkelijk in Italië te vestigen. Voor wie de stap wil zetten van ‘vakantiehuis’ naar ‘thuis’, kan dit fiscale voordeel het verschil maken. Tegelijk vraagt de regeling om zorgvuldige planning, realistische timing en een goed begrip van de fiscale gevolgen.
Twijfel je of jouw situatie geschikt is voor de Prima Casa-regeling?
Neem contact op met MijnhuisinItalie. Wij adviseren je graag.