- Geen risico op onteigening: Erfgenamen die zijn benadeeld in hun legitieme erfdeel kunnen het onroerend goed niet langer terugvorderen van de koper; hun vordering is nu uitsluitend financieel en gericht tegen de verkoper.
- Onmiddellijke rechtszekerheid: De beruchte periode van 20 jaar vanaf de inschrijving van een schenking in het openbaar register is niet langer van toepassing op nieuwe kopers.
- Eenvoudigere financiering: Omdat het risico voor banken is verdwenen, zijn hypotheken op geërfde woningen nu gemakkelijker en goedkoper te verkrijgen.
- 3-jaarstermijn: Vorderingen tot inkorting van testamentaire beschikkingen wegens schending van het legitieme erfdeel: indien de inschrijving meer dan 3 jaar na het openvallen van de nalatenschap plaatsvindt, heeft een rechterlijke uitspraak die de vordering toewijst geen nadelige gevolgen voor derden die tegen betaling rechten hebben verkregen van de erfgenaam of legataris, op basis van een akte die vóór de inschrijving van de vordering is ingeschreven of geregistreerd. Hierdoor wordt het proces van titelzuivering aanzienlijk vereenvoudigd.
- Overgangsperiode: Een korte overgangsregeling geldt voor lopende zaken tot juni 2026.
De gewijzigde Italiaanse vastgoedwet 2026 – toelichting
Ben je op zoek naar een eerste woning of een vakantiehuis in Italië? Dan is er uitstekend nieuws. Dankzij nieuwe wetgeving in 2026 is het kopen van een woning die via erfenis of schenking is verkregen aanzienlijk veiliger, eenvoudiger en aantrekkelijker geworden.
Op 26 november 2025 heeft het Italiaanse parlement de “Ddl Semplificazioni” (Vereenvoudigingswet) goedgekeurd. Deze hervorming van het Italiaanse Burgerlijk Wetboek is sinds 18 december 2025 van kracht en beschermt kopers tegen historische risico’s zoals de Azione di Restituzione (vordering tot teruggave).
De belangrijkste voordelen voor vastgoedkopers in Italië
Geen risico meer op verlies van eigendom
Voorheen konden erfgenamen die waren benadeeld in hun legitieme erfdeel het onroerend goed tot 20 jaar na de erfenis terugvorderen, zelfs wanneer het te goeder trouw aan derden was verkocht. De nieuwe regels brengen hierin een fundamentele verandering:
- Afschaffing van teruggave: Het recht van een erfgenaam om het onroerend goed zelf terug te vorderen (Azione di Restituzione) is voor nieuwe gevallen afgeschaft.
- Uitsluitend financiële vordering: Vorderingen van erfgenamen zijn nu puur financieel en moeten tegen de verkoper worden ingesteld, niet tegen de koper.
- Rechtszekerheid: Als koper blijft je definitief eigenaar van het onroerend goed.
Afschaffing van de beruchte 20-jaarstermijn
Woningen die minder dan 20 jaar geleden waren geërfd, werden voorheen als “juridisch gevoelig” beschouwd, waardoor veel kopers afhaakten.
- Onmiddellijke bescherming: Zodra de aankoop officieel is voltooid en ingeschreven, is uw eigendom beschermd. Er geldt geen wachttijd meer.
- De nieuwe 3-jaarregel: Een erfgenaam moet een vordering binnen 3 jaar na het overlijden van de oorspronkelijke eigenaar in het kadaster inschrijven om deze tegen de verkoper te kunnen laten gelden. Voor jou als koper betekent dit dat juridische due diligence door een advocaat veel sneller kan worden uitgevoerd.
Het verkrijgen van een hypotheek wordt eenvoudiger
Doordat het risico dat een bank haar zekerheid (het onroerend goed) zou verliezen is weggevallen, zijn ook de financieringsvoorwaarden veranderd:
- Banken zijn bereidwilliger om hypotheken te verstrekken op geërfde of geschonken woningen.
- Dure verzekeringen tegen schenkingsrisico’s zijn in de meeste gevallen niet langer vereist.
- Het aankoopproces wordt sneller, eenvoudiger en goedkoper.
Juridische verbeteringen: Trascrizione en Rinuncia abdicativa immobiliare
De wetgeving pakt ook bekende knelpunten in het Italiaanse recht aan:
- Stilzwijgende aanvaarding (Trascrizione Accettazione Tacita): De nieuwe wet vereenvoudigt de formele aanvaarding van een nalatenschap tijdens het verkoopproces en voorkomt bureaucratische vertragingen.
- Abdicatieve afstand van onroerend goed (Rinuncia abdicativa immobiliare): een eenzijdige akte waarbij de eigenaar afstand doet van het eigendomsrecht. Het “vrijgevallen” onroerend goed gaat over op de Staat (bijv. art. 827 van het Burgerlijk Wetboek). Er geldt een verplichting om documentatie bij te voegen waaruit blijkt dat aan stedenbouwkundige, milieu- en seismische regelgeving is voldaan; bij gebreke daarvan is de akte nietig. Het doel hiervan is te voorkomen dat onregelmatige of niet-conforme panden op deze wijze aan de Staat worden overgedragen.
Belangrijke overgangsregeling
Hoewel de wet onmiddellijk van toepassing is op nieuwe verkopen, geldt tot juni 2026 een overgangsperiode:
- Bestaande vorderingen: Erfgenamen die procedures zijn gestart vóór de inwerkingtreding van de wet (of binnen zes maanden na 18 december 2025) behouden hun oude rechten.
- Advies: Als je een woning koopt die minder dan zes maanden geleden is geërfd, vraag de notaris expliciet om te controleren of er een bezwaar (atto di opposizione) is ingediend.
Conclusie over het Italiaanse vastgoedrecht
Of je nu investeert in een vakantiehuis of van plan bent om naar Italië te emigreren: dankzij deze hervorming zijn geërfde woningen een veilige en volledig rechtsgeldige aankoopoptie geworden.