Veelgestelde vragen

Na een lange dip tussen 2008 en 2016 is de Italiaanse huizenmarkt gestabiliseerd en momenteel is er weer een lichte stijgende trend (2-3% per jaar, met een verwachte stijging van 3-4% voor 2026). Dit wijst erop dat de markt haar dieptepunt heeft verlaten en er potentieel is voor waardebehoud en groei op de middellange tot lange termijn. De unieke cultuur, het klimaat en de levenskwaliteit zorgen voor een blijvende en groeiende internationale vraag, wat de markt op lange termijn stabiel houdt. Grote steden en populaire regio’s blijven hotspots. Het aanbod in Italië is groot, er staan meer dan 1 miljoen woningen te koop, en er zijn voldoende mogelijkheden. Als je meer inzicht wilt in vooruitzichten en m2 prijzen in specifieke steden of regio’s laat het ons dan weten. Wij kunnen je aan relevante rapportages helpen.

Ja, aan het kopen van een woning in Italië zijn bepaalde risico’s verbonden. Risico’s die wij in Nederland vaak niet kennen.

Zo komt het bijvoorbeeld voor dat een woning die te koop wordt aangeboden niet volledig overeenkomt met de registratie in het kadaster. Een kleine afwijking, zoals het ontbreken van een (tussen)muur in een slaapkamer in de kadastrale registratie – terwijl deze in werkelijkheid wel aanwezig is – kan al gevolgen hebben. In een later stadium kan de koper verplicht worden dit op te lossen. Dit kan door de wijziging te laten registreren in het kadaster, met behulp van een geometra, wat gepaard gaat met kosten en mogelijk boetes. In sommige gevallen moet de koper de woning zelfs aanpassen zodat deze weer overeenkomt met de kadastrale gegevens.

Een makelaar in Italië mag zowel koper als verkoper bedienen en wordt gezien als een deskundige die de bemiddeling (mediazione) tot stand brengt. De Italiaanse makelaar (agente di affari in mediazione) is een wettelijk beschermd beroep. Om te mogen bemiddelen in vastgoed moet een makelaar zijn ingeschreven in het REA-register. Alleen erkende makelaars mogen bemiddelen en commissie berekenen. In Italië treedt de mediatore normaal gesproken op als aan- en verkoopmakelaar.
De partner makelaar van MijnHuisinItalie is een erkende makelaar en ingeschreven in het REA-register.

In Italië is de makelaar een wettelijk erkende bemiddelaar (‘mediatore’), ingeschreven in het REA-register. Alleen erkende makelaars mogen bemiddelen én commissie in rekening brengen. Ze mogen voor beide partijen tegelijk werken, zolang ze de bemiddeling correct uitvoeren.

In Italië hoeft een verkoper geen exclusiviteit te verlenen aan één makelaar. Daardoor kan een woning door meerdere makelaars worden aangeboden.

Ja. De Italiaanse wet geeft een erkende makelaar als ‘mediatore’ het recht om zowel koper als verkoper commissie te berekenen. Je betaalt als koper dus commissie aan de mediatore of, als je voor onze begeleiding kiest, aan Mijnhuisinitalie.

Ja, dat kan. Het is wel belangrijk dat wij het eerste contact leggen met de verkopende makelaar. Neem je zelf contact op met hen, ook om gewoon een paar vragen over een woning te stellen, dan ziet de verkopende makelaar jou als zijn klant en berekent hij jou de koperscommissie. In dat geval betaal je mogelijk dubbele commissie (aan de verkopende makelaar én aan MijnHuisinItalie). Ook kan het gebeuren dat een verkopende makelaar de samenwerking met MijnHuisinItalie weigert.
Wij stemmen daarom altijd eerst af of collegiale samenwerking mogelijk is.

Laat ons in dat geval contact opnemen met de verkopende makelaar. Neem je zelf contact op met hen, dan wordt de makelaar automatisch jouw bemiddelaar en zal hij jou commissie in rekening brengen. Dit kan leiden tot dubbele kosten of het maakt begeleiding door MijnHuisinItalie onmogelijk. Als wij het eerste contact leggen, kunnen wij vaak een samenwerking afspreken waarbij wij als jouw aankoopmakelaar optreden.

Waarschijnlijk wel, zodra je via hem/haar een woning koopt. Een Italiaanse makelaar mag als bemiddelaar voor beide partijen werken. Zodra je zelf contact hebt opgenomen, ziet hij jou als zijn klant en kan hij bij aankoop koperscommissie in rekening brengen. Laat daarom bij voorkeur ons de eerste stap zetten.

Een erkende makelaar in Italië:

o heeft een opleiding gevolgd,
o heeft examen gedaan,
o is ingeschreven in het REA-register.

Niet-erkende makelaars mogen geen commissie vragen en niet bemiddelen. Dit geldt ook voor buitenlandse partijen die vastgoed in Italië proberen te verkopen.
De partner makelaar van MijnHuisinItalie is een erkende makelaar en staat ingeschreven in het REA-register.

Dat kan soms, maar houd rekening met:
– dubbele kosten (commissie aan de Italiaanse makelaar én aan ons),
– mogelijke weigering van samenwerking door de verkopende makelaar. Heb je via de Italiaanse makelaar bezichtigd, dan heeft hij/zij wettelijk recht op commissie bij aankoop.

Het koopproces van een woning in Italië bestaat uit:

1. Biedingsfase – vaak met een cheque of aanbetaling.
2. (Voorlopig) koopcontract.
3. Notariële overdracht van de eigendom.

Voor het ondertekenen van een koopcontract heb je een Italiaans fiscaal nummer (codice fiscale) nodig. Dit kunnen wij voor je aanvragen bij de Italiaanse belastingdienst, maar je kunt het ook zelf regelen via de website van de Italiaanse ambassade.

De verkoper garandeert bij het koopcontract dat het huis voldoet aan alle wettelijke en kadastrale eisen, en moet dit bij de notaris aantonen. Voor extra zekerheid kun je een Italiaans statusrapport laten opstellen door een geometra. Mijnhuisinitalie kan dit voor je regelen.

MijnHuisinItalie begeleidt je gedurende het volledige traject: van eerste bezichtiging tot en met de notariële overdracht. Wij kennen alle juridische en praktische vereisten en helpen je gedurende het gehele Italiaanse aankoopproces.

De betalingen verlopen meestal via:

o een aanbetaling (caparra confirmatoria) bij het koopcontract,
o betaling van het restant bij de notaris.

Traditioneel gebeurt dit via door de bank uitgegeven gegarandeerde cheques (assegni circolari), maar steeds vaker via de derdenrekening van de notaris.

Naast de koopprijs betaalt de koper:

1. Overdrachtsbelasting (tweede woning = 9% van de kadastrale waarde / eerste woning = 2% van de kadastrale waarde) bij bestaande bouw (zie FAQ voor meer details); of BTW (IVA) (10% van de koopprijs bij gewone woningen. Als het een tweede woning is en 4% als het een eerste woning is) en 22% bij luxe woningen) alleen bij nieuwbouw, tot 4 jaar oud (zie FAQ voor meer details)
   
   
2. Kadasterbelasting, archiefbelasting en hypotheekbelasting (als er hypotheek wordt gevestigd),

3. Notariscommissie (1-2%)
   
   
4. Makelaarscourtage (3%)

De vaste heffingen (imposta ipotecaria (als een hypotheek wordt gevestigd), imposta catastale en  tassa archivio) bedragen naar schatting niet meer dan EUR 500. De exacte kosten zijn afhankelijk van verschillende factoren.

Bij de koop van een tweede woning moet meestal rekening worden gehouden met 7-10% kosten bovenop de koopsom.

Voor je een bod uitbrengt zetten wij een overzicht van de verwachte kosten duidelijk voor je op een rij.

De te betalen overdrachtsbelasting wordt berekend over de kadastrale waarde (valore catastale) van een woning. De hoogte van de kadastrale waarde is gebaseerd op de ‘rendita catastale’ (deze vind je in het kadaster) * een vermenigvuldigings factor.  Bij bestaande woningen in Italië ligt de kadastrale waarde (valore catastale) gemiddeld tussen de 30–40% van de marktprijs of de aankoopprijs. Er zijn grote verschillen tussen de verschillende regio’s in Italië.

Tarieven overdrachtsbelasting:

• 2% van de kadastrale waarde – voor een prima casa (eerste woning) bij vestiging als resident.
• 9% van de kadastrale waarde – voor een tweede woning.

Rekenvoorbeeld:  je koopt een tweede woning van €300.000 met een kadastrale waarde van €105.000. Dan bedraagt de overdrachtsbelasting van 9% van €105.000 = €9.450 (hetgeen neerkomt op 3,15% van de aankoopprijs).

Voor landbouwgrond gelden aparte regels en tarieven. Meestal bedraagt het tarief 15% over de werkelijke prijs of de minimale regionale m²-waarde.

Ja, ook in Italië dient jaarlijks eigendomsbelasting (IMU) te worden betaald aan de gemeente. De belasting is te vergelijken met de Nederlandse Onroerende Zaak Belasting (OZB).

Voor een eerste woning, mits het een hoofdverblijf is, is er een vrijstelling voor deze belasting. De woning moet dan wel een hoofdverblijf zijn wat betekent dat de gezinsleden er officieel staan ingeschreven. De vrijstelling geldt voor de meeste kadastrale categorieën. De vrijstelling geldt echter niet voor een aantal categorieën luxe woningen (A/1 Woningen van het Signorile type, A/8 Villa’s en A/9 Kastelen en paleizen van uitzonderlijke historische of artistieke waarde). Een eerste woning die die in een van deze categorieën vallen zijn wel IMU plichtig maar tegen een verlaagd tarief en met een vast aftrekpost.

Voor een tweede woning dient het reguliere IMU tarief te worden betaald. De basis voor de berekening van het IMU tarief is het kadastraal inkomen van een eigendom. Particuliere woningbezitters hebben meestal te maken met categorieën A (woningen) en categorie C (bijgebouwen) en grond. De berekening van het te betalen bedrag is gebaseerd op de Rendita catastale (een in het kadaster vastgelegde waarde van het ‘rendement’ van de woning). Deze waarde dient te worden verhoogd met 5% en dan *160 * het tarief van de gemeente.

Het uiteindelijke IMU tarief ligt gemiddeld/doorgaans tussen de 0,46% en de 1,06% van de kadastrale waarde van de woning. Zo kan een tweede huis met een marktwaarde van EUR 200.000 een jaarlijkse IMU aanslag opleveren van EUR 500 – EUR 1.000.

De IMU belasting dient twee keer per jaar te worden betaald, 50% op of voor 16 juni en 50% op of voor 16 december.  In de meeste steden krijg je geen uitnodiging tot betaling van je eigendomsbelasting. Je moet er dus zelf aan denken.

Bouw- en verbouwregels zijn strikt in Italië. Voor alle werkzaamheden aan de buitenzijde is een vergunning nodig. Binnen mag meer, maar installaties (elektra, water, verwarming) moeten aan strenge certificeringen voldoen. Wijzig je de indeling, dan moeten de kadastrale plattegronden worden bijgewerkt. Er zullen daarom altijd lokale specialisten moeten worden ingeschakeld.

Voor buitenwerkzaamheden vrijwel altijd. Voor binnenwerk, afhankelijk van de aard van de werkzaamheden. Er gelden specifieke eisen voor o.a. slaapkamers en badkamers. Kadastrale plattegronden moeten altijd de actuele situatie weergeven, zie ook verborgen risico’s.

Dat hangt af van de lokale voorschriften. Een uitbreidingsplan moet altijd worden voorgelegd aan de gemeente en hier zal een geometra bij betrokken moet worden om het plan in te dienen. Mijnhuisinitalie kan je in contact brengen met een geometra.

In de meeste gevallen wel.

Sinds 1 januari 2025 gelden nieuwe regels voor toeristische verhuur, waaronder:

– een verplicht CIR-nummer (Codice Identificativo Regionale) of CIS nummer. Dit is een uniek registratienummer voor toeristische (short stay) verhuur. Je krijgt dit nummer via een officiele melding bij de gemeente door middel van een Segnalazione Certificata di Inizio Attivita) ‘SCIA’.

Vereisten voor short stay verhuur zijn verder:

– vermelding van het CIR of CIS nummer in alle advertenties,

– voldoen aan energielabel- en brandveiligheidseisen,

– gasten moeten worden geregistreerd en in sommige regio’s is er een verplichte persoonlijke check-in (keylockers zijn niet overal toegestaan).

In sommige steden (Firenze, Venetië, Milaan) gelden striktere regels of limieten op vakantieverhuur.

Ja, je moet in Italië belasting betalen over huurinkomsten.

Het meest gebruikelijk voor short stay verhuur is de cedolare secca (een vast belastingtarief van 21%). Italië heeft als bronland het primaire heffingsrecht over inkomsten uit onroerend goed dat in Italië gelegen is.

Nederland en Italie hebben een afspraak gemaakt (tax treaty) om dubbele Belasting te voorkomen.

In Nederland valt jouw tweede woning in Italië onder vermogen in Box 3 van de inkomstenbelasting.  Je geeft de waarde in het economische verkeer van je tweede woning per 1 januari (minus eventuele schulden, zoals een hypotheek) op als bezitting en je betaalt belasting over een fictief rendement over dit vermogen.

Omdat de Italiaanse woning in Italië al is belast (zowel de inkomsten als de onroerende zaak zelf via heffingen als IMU, en in Box 3), verleent Nederland een vermindering ter voorkoming van dubbele belasting. De vermindering wordt berekend met de zogenaamde vrijstellingsmethode (evenredigheidsmethode). Dit betekent dat je de belasting over het deel van jouw Box 3-vermogen dat aan de Italiaanse woning is toe te rekenen, niet betaalt in Nederland.

Kort gezegd: je berekent de totale Box 3-belasting in Nederland.

Je berekent vervolgens welk deel van het totale Box 3-vermogen (bezittingen minus schulden) bestaat uit het Italiaanse huis.

Je krijgt een vermindering op uw Nederlandse Box 3-belasting die evenredig is aan die verhouding.

Het resultaat is dat je in de praktijk geen of slechts zeer beperkte Nederlandse belasting betaalt over het vermogen dat de Italiaanse woning vertegenwoordigt, omdat Italië het eerste heffingsrecht heeft.

Voor het starten van een B&B volstaat in de meeste gevallen een melding bij de gemeente. Er gelden wel regels ten aanzien van het maximaal aantal kamers dat verhuurd mag worden en die regels kunnen per gemeente verschillen.

Voor het starten van een agriturismo gelden strengere regels dan voor het starten van een B&B. Voor het uitoefenen van een agriturismo moeten vergunningen worden aangevraagd en dien je je  als boer in te schrijven. Een goede Italiaanse ‘commercialista’ (accountant) kan je daarbij helpen.

Hiervoor is altijd een vergunning van de gemeente nodig.

Als de grond geen campingbestemming heeft, moet een bestemmingswijziging worden aangevraagd. Dit is meestal een langdurig en bureaucratisch proces. Regels verschillen per regio en gemeente.

Dat is lastig. Veel banken verstrekken geen hypotheken aan niet-residenten vanwege strenge anti-witwasregels. Neem contact op met een regionale of landelijke bank om mogelijkheden te verkennen, maar vaak is financiering in Nederland eenvoudiger.

De kans is groter dan bij niet-residenten, maar blijft beperkt. Banken vragen meestal:

– een vast arbeidscontract,

– stabiel en aantoonbaar inkomen,

– vaak al enkele jaren woonhistorie in Italië (met Italiaanse belastingaangiftes).

Italiaanse banken financieren toeristische activiteiten doorgaans beperkt. Reken erop dat je een groot deel van de investering met eigen middelen moet doen.